房地产销量累计增速由负转正 新开工大幅提升

事件11月14日，国家统计局发布1-10月份全国房地产开发投资和销售情况数据。销量累计同比由负转正，单月增幅有所收窄。2019年1-10月，商品房销售面积13.33亿方，累计同比增长0.1%，今年以来累计增速首次由负转正。销售金额12.44万亿元，累计同比增长7.3%，增速较前值提升0.2个百分点。销售面积、销售金额10月单月同比增速达1.94%、9.71%，销售面积连续四个单月增速为正。我们认为销量由负转正主要源于：（1）低基数效应；（2）区域性贡献继续调整，西部、中部地区累计同比分别为3.8%、0.6%，叠加东部、东北区域降幅收窄，支撑销量回暖；（3）房企调整推盘力度，叠加部分房企年末以价换量冲销带来的销量提升。
土地购置面积降幅收窄，溢价率仍处于低位。2019年1-10月，全国土地购置面积1.84亿方，累计同比-16.30%，降幅较前值收窄3.9个百分点；单月同比较前值提升2.41个百分点至12.81%，连续第二个单月增速为正。1-10月，土地成交价款9921亿元，累计同比降幅较前值收窄3.0个百分点至15.20%，单月同比由负转正至2.50%。根据百城土地溢价率来看，一线城市溢价率达4.07%较前值增长1.53个百分点，二、三线溢价率份额比为6.42%、6.99%，较前值分别下降0.64、2.8个百分点，溢价率仍处于低位。
到位资金小幅下降，按揭利率或见顶。2019年1-10月，房地产到位资金累计增速7.0%，较前值小幅下降0.1个百分点；10月单月到位资金同比上涨6.01%，但涨幅较前值下降4.83个百分点。按资金来源看，行业融资端收紧至国内贷款、自筹资金增速较前值分别下降1.2、0.3个百分点至7.9%、3.3%；个人按揭贷款累计同比增速达14.10%，较前值涨幅扩大0.5个百分点。根据融360数据显示，10月首套房贷利率5.52%，连续5个月上涨，但较前值涨幅收窄至1BP，上行趋缓。随着MLF及外部流动性宽松预期持续升温，后续企稳或稳中有降。
新开工大幅回升，开发投资如期回落。2019年1-10月，新开工面积累计值为18.56亿方，累计增速10.0%，较前值提升1.4个百分点;单月增速大幅提升至23.23%，较前值增长16.6个百分点。我们认为今年下半年行业融资端收紧，房企抢开工、抢销售致新开工有所回升。投资方面，2019年1-10月，房地产开发投资完成额10.96万亿元，同比增长10.3%，较前值小幅下降0.2个百分点，单月增幅降至8.78%，较前值下降1.7个百分点。预计后续土地购置费增速或缓慢下行，建安投资增速企稳。
风险提示：资金面持续收紧，调控政策趋严，成交增速不达预期等。机构：川财证券 研究员：陈雳